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Q
[담보인정비율] 담보인정비율(LTV)에 대해 알고싶어요
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A
담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등의 담보물이 있는 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가에 대한 대출 금액의 비율을 말합니다. 우리나라에서는 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 결정하는데 사용됩니다. 계산 공식은 다음과 같으며 담보인정비율이 높을수록 주택담보대출 금액이 커지는 것을 알 수 있습니다.
담보인정비율(LTV)=[(주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금)/담보가치] χ 100
이 경우 주택담보대출금액은 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금액을 말하며, 선순위채권은 동일한 담보로 이전에 받은 대출금의 잔액을 말합니다. 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금은 해당 담보물을 임대한 경우 임차인에게 반환하여야 하는 보증금 등을 말합니다. 은행은 아파트의 담보가액을 산정할 때 다음 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용합니다. 다만, 산정대상인 담보물이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우에는 다음과 같은 평가방법을 고려하여 자체적으로 평가기준을 정할 수 있습니다.
1. 국세청의 기준시가 이내
2. <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내
3. 한국감정원의 층별·호별 격차율지수로 산정한 가격 이내
4. KB부동산시세의 일반평균가가격 이내 |
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Q
[담보인정비율] 담보인정비율(LTV)의 기준과 사례가 궁금해요
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A
최근 가계부채 문제가 큰 이슈가 되면서 정부는 담보인정비율을 포함한 대출기준을 과거에 비해 엄격히 규제하고 있습니다. 담보인정비율은 주택보유수 및 소득수준, 담보로 하는 아파트가 위치한 지역별로 모두 다르게 책정하고 있습니다.
[주택가격 및 지역별 담보인정비율(2021년 12월 기준)]
1. 무주택자 실수요자
* 소득기준: 부부합산 연소득 9천만원 이하 (생애최초구입자: 1억원 이하), 대출한도 4억원
- 투기지역 및 투기과열지구: 6억까지 60%, 6~9억은 50%
- 조정대상지역: 5억까지 70%, 5~8억은 60%
- 기타 지역: 70%
2. 1주택보유자(처분하는 조건)
- 투기지역 및 투기과열지구 : 9억이하 40%, 9억초과 20%
- 조정대상지역 : 9억이하 50%, 9억초과 30%
- 기타지역 : 60%
3. 2주택이상보유자
- 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출불가
- 기타지역: 60%
예시로 연소득이 8천만원이며 주택을 보유하지 않은 사람이 투기과열지구인 서울에서 감정가 7억원 상당의 아파트를 산다고 가정해보겠습니다. 이 아파트에 선순위채권 및 임차보증금 등이 없다고 했을 때 이 사람은 무주택 실수요자 요건에 해당하므로 7억원 중 6억원에 대한 담보인정비율은 60% 적용을 받아 3억 6천만원이 됩니다. 6억 초과분에 대한 담보인정비율은 50%가 적용되므로 나머지 1억에 대해서는 5000만원 대출이 가능하여 총 4억 1천만원을 빌릴 수 있습니다. 다만 서민 실수요자의 대출 상한선이 4억원이기 때문에 이 사람은 담보인정비율로 산정한 4억1000만원 중 최대 4억원까지만 대출을 받을 수 있습니다. |
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Q
[전세자금대출] 대출금을 연체하면 어떤 불이익이 있나요?
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A
대출이 연체되면 연체이자 뿐만 아니라 신용등급 하락 등 신용거래에 불이익을 받을 수 있습니다.
[연체이자]
약정한 날에 이자를 납입하지 않았다면 연체이자율은 그 다음날부터 1개월까지는 해당일에 납부해야 하는 원금과 이자에 대해서만 적용되는 경우가 많습니다. 다만, 계속 연체할 경우에는 기간의 이익을 상실하여 대출원금 전액 상환 및 잔여원금 전체에 대한 연체이자율 적용으로 상환부담이 매우 커집니다. 금융업종 및 금융회사 상품의 종류에 따라 연체율 및 기한의 이익이 상실되는 시점이 상이할 수 있으므로 반드시 해당 금융회사에 정확한 내용을 확인해야 합니다.
[연체정보 등록 및 신용점수 하락]
대출 연체 시 종합신용정보집중기관인 전국은행연합회 및 신용평가기관에 연체정보를 제공하여 타 금융기관과 공유할 수 있습니다. 이 경우 대출의 신용등급이 하락할 수 있으며, 대출이나 신용카드 발급 등 각종 신용거래에 악영향을 미칠 수 있습니다. |
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Q
[전세자금대출] 고정금리와 변동금리 중 어느것을 선택해야 하나요?
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A
변동금리는 시장금리(기준금리) 하락이 예상될 때 유리합니다. 고정금리 상품은 대출금리가 유지되지만 변동금리 상품은 낮아지기 때문입니다.
하지만 반대로 시장금리(기준금리) 상승이 예상된다면 고정금리를 선택하는 것이 좋습니다. 변동금리 상품의 금리는 인상되지만 고정금리 상품은 기존 금리에서 변동이 없기 때문입니다. |
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Q
[신용회복제도] 신용회복제도에는 어떠한 종류가 있나요?
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A
빌린 돈을 갚는 데 어려움이 있다면 먼저 돈을 빌렸던 금융기관에서 받을 수 있는 지원이 있는지 확인해봐야 합니다. 금융기관에 따라 더 나은 금리와 조건의 대출상품으로 변경하거나 원리금 분할상환, 만기연장 등의 지원을 받을 수도 있습니다. 그래도 빚이 너무 많아 도저히 갚을 수 없는 경우 신용회복위원회의 연체전채무조정(신속채무조정), 이자율채무조정(프리워크아웃), 채무조정(채무워크아웃) 제도를 이용할 수 있습니다.
1. 연체전채무조정(신속채무조정)
아직은 정상적으로 채무를 상환하고 있으나 채무 불이행 가능성이 있거나 1개월 미만의 단기연체 중인 채무자를 대상으로 하며, 신속한 채무조정지원으로 장기연체가 되는 것을 방지하는 제도입니다. 연체중이 아니더라도 실업, 무급휴직, 폐업, 질병 등으로 채무 불이행의 위험이 있거나 개인 신용 평점이 낮은 경우에 신청할 수 있습니다.
2. 이자율채무조정(프리워크아웃)
1~3개월 미만 연체채무자에 대한 선제적 채무조정을 통해 연체가 장기화되는 것을 막는 제도입니다. 연체기간이 30일 이상 90일 미만이며, 1개 이상의 금융회사에 채무가 있고 채무액은 담보채무 10억원, 무담보채무 5억원, 총채무 15억원 이하인 경우에 신청할 수 있습니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과한다면 신청할 수 없습니다. 이자율 채무 조정 신청이 받아들여지면 연체이자 감면 및 이자율 조정, 상환기간 연장 등으로 채무부담을 완화할 수 있습니다. 또한 이자율채무조정이 이루어지면 금융채무불이행자로 등록되지 않습니다.
3. 채무조정(개인워크아웃)
3개월 이상 장기연체 채무자를 위한 채무 조정 프로그램으로 신용회복과 경제적 회생을 지원합니다. 개인워크아웃 신청을 위해서는 담보채무 10억원 이내, 무담보채무 5억원 이내, 총 채무액은 15억원 이내여야 합니다. 또한 최저생계비 이상의 소득이 있거나 채무를 감당할 수 있어야 합니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과하는 경우에는 신청이 불가능합니다. 개인워크아웃이 진행되면 연체이자 전액을 면제받을 수 있으며 원금도 삭감받을 수 있습니다. 다만, 수립된 변제계획이 순조롭게 이행되어야 하며, 신용회복위원회와 협약을 맺지 않은 기관의 채무는 조정대상에 포함되지 않습니다.
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Q
[주택담보대출] 주택담보대출시 LTV 산정방법이 궁금해요
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A
[LTV(가치 대비 대출 비율)]
주택담보대출 신청시 담보가치 대비 대출가능금액의 비율을 말합니다. 2015년 12월 현재 LTV 한도는 70%이며 산정방식은 아래와 같습니다.
LTV = (주택담보대출 금액 + 선순위채권 + 전세보증금 및 최우선변제소액임차 보증금) ÷ 담보 가치 × 100
[LTV 계산 예시]
담보주택의 가치가 4억원, 담보대출은 2억원인 경우(선순위채권과 전세보증금이 없다고 가정)
LTV = (2억원 ÷ 4억원) x 100 = 50% |
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Q
[주택담보대출] 상환방식에 따라 상환액과 이자부담이 달라질 수 있나요?
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A
상환방식에 따라 상환액 및 이자부담액이 상이할 수 있습니다.
대출금리가 동일할 때는 분할상환 시의 총 이자가 만기일시상환보다 낮고, 원금을 조금씩 갚았기 때문에 만기일에 한꺼번에 상환할 필요가 없습니다.
다만 분할상환 방식을 선택할 경우 매월 이자뿐만 아니라 원금의 일부도 상환해야 하므로 대출기간 동안의 부담이 더 커질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
[대출상환방식의 종류]
1) 만기일시상환: 매월 이자만 납부하고 원금은 만기에 일시상환하는 방식
2) 분할상환방식: 매월 원금과 이자의 일부를 상환하는 방식
* 원리금균등분할상환방식: 원리금을 합산하여 매달 균등하게 상환
* 원금균등상환방식: 매월 원금 일정액과 전월 잔액에 비례한 이자를 상환(총 이자비용은 가장 적으나 대출실행 초기에 갚아야 하는 금액이 가장 많음) |
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Q
[예/적금] 나도 비과세 적용이 가능한지 궁금해요
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A
아래에 해당하는 거주자는 비과세종합저축 가입시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
[가입대상]
만 65세 이상 거주자, 장애인, 독립유공자 및 유족, 상이자, 수급자, 고엽제후유의증환자, 5ㆍ18민주화운동부상자
[가입한도]
1인당 5,000만원(세금우대종합저축 가입자의 경우 그에 해당하는 계약금액 차감)
개인종합자산관리계좌(ISA)에서 발생하는 일정 소득에 대해서도 비과세 적용이 가능합니다.
[가입대상]
가입 직전연도 과세기간에 근로 및 사업소득이 있는 자
(직전연도 금융소득종합과세 대상자는 제외)
[의무가입기간]
계좌를 5년간 유지해야 하며, 원금 및 이자 인출 제한
소득이 있는 15~29세 또는 일정소득이하 가입자(총급여 2,500만원 이하 근로자, 종합소득 1,600만원 이하 사업자)의 경우 3년간 계좌 유지 필요
[세제지원]
소득 200만원까지 비과세 적용
1) 가입기간(3년, 5년) 중 발생한 손익으로 소득 계산
2) 총급여 5,000만원 이하 근로자, 종합소득금액 3,500만원 이하 사업자는 소득 250만원까지 비과세
[납입한도]
연 2,000만원
기존 재형저축·소장펀드 가입자는 해당 납입액을 차감한 잔여액만 납입 가능
[가입기한]
~ 2018.12.31
2022.2.18. 기준으로 소득세법상 이자소득에 대한 원천징수세율은 15.4%(지방소득세 1.4% 포함)입니다. 이자소득 및 배당소득 등의 합산금액이 연간 2천만원을 초과하는 경우 종합소득세가 부과될 수 있습니다. |
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Q
[개인신용대출] 나의 신용평점은 어디에서 확인할 수 있나요?
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A
개인신용조회회사 홈페이지를 통해 개인신용정보(신용평점, 대출정보, 연체정보, 신용조회정보, 카드개설정보, 신용점수 등)를 4개월마다 무료로 조회할 수 있습니다. 자신이 거래하는 금융회사에 방문하여 확인하는 방법도 있습니다.
[개인신용정보 무료열람 사이트]
나이스평가정보(주): (https://www.credit.co.kr/ib20/mnu/BZWOCCCSE99)
코리아크레딧뷰로(주): (https://www.allcredit.co.kr/screen/sc9418185040?acpn=pcmain_click_68)
한국신용평가정보(주): (https://www.credit4u.or.kr:2443/) |
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Q
[금융소비자 보호에 관한 법률] 금융소비자보호법의 주요 내용이 궁금해요
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A
금융소비자보호법 제정으로 도입된 주요 소비자보호 관련 내용은 크게 다섯 가지로 정리할 수 있습니다.
1. 금융상품 판매업자 등의 영업행위 준수사항 규정
금융소비자보호법은 금융상품 구매과정에서 금융소비자의 보호를 위하여 '금융상품판매업자 및 금융상품자문업자의 영업에 관한 준수사항'을 규정하고 있습니다. 이러한 준수사항을 '6대판매원칙'이라고 하며 지키지 않을 경우 법에 의해 처벌하도록 하였습니다. 6대판매원칙이란 다음과 같습니다.
- 적합성의 원칙 : 금융소비자의 재무상태, 목적, 경험, 특성에 적합한 상품만을 권유할 것
- 적정성의 원칙: 소비자가 자발적으로 구매하는 상품이 소비자의 재무상태, 목적 및 경험, 특성 등에 적합한지 확인하고 알릴 것
- 설명의무 : 금융상품의 게약 체결을 권유하거나 금융소비자가 요청하는 경우 중요사항을 설명할 것
- 불공정거래행위 금지 : 판매자의 지위를 이용한 금융상품 권유행위 금지
- 부정청탁금지 : 금융소비자가 오해하기 쉬운 내용으로 상품권유 금지
- 허위·과장광고 금지 : 광고의 부당한 행위 규제
2. 금융소비자 권익 강화를 위한 제도 도입
이 법은 금융소비자의 권리를 확대하여 청약철회권과 위법계약해지권을 부여하였습니다. 금융소비자가 적법한 절차를 거쳐 금융상품의 계약을 체결하거나 구매하였더라도 금융소비자의 의사에 따라 일정 기간 이내에 계약 철회가 가능하도록 한 것이 청약철회권입니다. 청약철회기간은 상품 유형에 따라 차이가 있습니다. 또한 금융상품판매업자등이 위 영업행위준수사항을 위반하여 금융상품을 판매한 경우(광고규제 제외) 금융소비자는 해당 상품의 계약을 해지할 수 있도록 하였는데 이것이 위법계약해지권입니다.
3. 금융회사와 금융소비자 간 분쟁 발생 시 금융소비자의 권익 보호
이 법은 금융상품판매업자 등이 금융소비자와 분쟁이 있는 경우 상대적으로 하위에 있는 금융소비자의 권익을 보장하기 위한 제도를 마련하였습니다. 예를 들어 금융소비자의 요청에 의하여 금융감독원 등에서 분쟁조정을 진행할 때 해당 사건이 2,000만원 이하인 경우 금융상품판매업자가 조정도중에 이탈하여 금융소비자에게 소송을 제기할 수 없도록 하였습니다. 또한 분쟁 발생 시 금융소비자가 금융회사에 자료를 요청할 수 있도록 하였습니다. 이와 더불어 설명의무 위반에 의한 분쟁이 발생하여 소송이 제기된 경우 이전에는 금융소비자가 직접 위반사항에 대한 금융회사의 고의·과실을 입증해야 했지만 법 제정 이후에는 금융회사 측에서 설명의무 위반에 고의 또는 과실이 없었음을 입증하여야 합니다.
4. 금융상품 판매업자 등에 대한 자격 및 처벌규제 강화
또한 이 법은 금융소비자에게 서비스를 제공하는 금융업 종사자의 등록을 강화하고 위반 시의 처벌도 강화하였습니다. 금융상품자문업자를 도입하여 관련 자격을 취득한 후에 등록하도록 하고 대출모집인을 법적 감독대상으로 규정하였습니다. 위법행위에 대한 처벌 강화로 영업행위 준수사항을 위반한 경우(적합성·적정성원칙 제외)소득의 50%까지 과태료를 부과할 수 있도록 하였습니다.
5. 금융소비자의 책무 명시
마지막으로 이 법은 금융소비자에게도 책무가 있음을 명시하였습니다. 금융소비자는 자신이 금융시장을 구성하는 주체임을 인식하고 금융소비자의 정당한 기본권을 행사하여야 합니다. 그리고 스스로의 권익을 증진하는 데 필요한 지식과 정보를 얻기 위해 노력해야 합니다. |
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Q
[총부채원리금상환비율(DSR)] 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해 알고싶어요
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A
총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service to Income Ratio)은 상환능력 대비 원리금 상환액을 비율로 나타낸 것입니다. 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금, 카드론등 모든 가계대출의 연간 원리금상환액을 연소득으로 나누어 계산할 수 있습니다. 이 비율이 높을수록 소득 대비 부채상환 부담이 크다는 뜻이므로 금융회사에서 개인의 대출 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다. 이를 계산하는 공식은 다음과 같습니다.
총부채원리금상환비율(DSR) = (모든 대출의 연간 원금과 이자 상환액)/연소득 |